Κτηματολόγιο: Για ποιους ιδιοκτήτες ακινήτων εκπνέει η προθεσμία για δηλώσεις δικαιωμάτων

Το ρολόι έχει αρχίσει να μετράει αντίστροφα. Σε λιγότερο από 15 ημέρες οι ιδιοκτήτες εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα που είχαν «αμελήσει» να τα δηλώσουν στο Κτηματολόγιο, θα πρέπει να ολοκληρώσουν τη διαδικασία. Εάν δεν το κάνουν, ενδέχεται μετά την 30ή Νοεμβρίου, που είναι η καταληκτική προθεσμία για αρκετές περιοχές της χώρας για υποβολή δήλωσης στο Κτηματολόγιο, να «μπλοκαριστούν» από οποιαδήποτε πράξη σε ό,τι αφορά τα ακίνητά τους (μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κ.ά.) και να πληρώσουν πρόστιμα.

Σε αντίθεση με τη… συνήθη για την Ελλάδα πρακτική, σε αυτή την περίπτωση δεν θα υπάρξει παράταση της προθεσμίας. Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης το έχει ξεκαθαρίσει αυτό, καθώς οι διαδικασίες τρέχουν ώστε να ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο στο χρονοδιάγραμμα που έχει δώσει ο πρωθυπουργός και το 2025 να λειτουργεί κανονικά και… παντού για όλους. Ποιους αφορά λοιπόν και τι πρέπει να κάνουν έως την 30ή Νοεμβρίου;

1/ Ποιους αφορά η καταληκτική ημερομηνία της 30ής Νοεμβρίου;

Αφορά όλους τους δικαιούχους ακινήτων, δηλαδή φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και το Ελληνικό Δημόσιο, που έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση του Ν. 2308/95 για όλα τα εγγραπτέα δικαιώματά τους σε ακίνητα. Τα δικαιώματα αυτά μπορεί να αφορούν κυριότητα, επικαρπία, υποθήκες, δουλείες διόδου, κατασχέσεις, εγγραπτέες αγωγές κ.λπ.
Τα περισσότερα αφορούν ακίνητα τα οποία προέρχονται από κληρονομιές για τις οποίες δεν έχει συνταχθεί συμβόλαιο αποδοχής ιδιοκτησίας, χρησικτησίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος αφορά και διεκδικούμενα ακίνητα στα οποία υπάρχουν πρόδηλα σφάλματα.

2/ Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν τα έχουν δηλώσει;

Να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο. Αυτή, πλέον, δεν μπορεί να γίνει ταχυδρομικά και, ως εκ τούτου, η δήλωση είτε γίνεται στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης είτε ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα του Κτηματολογίου. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να είναι διαθέσιμα (σκαναρισμένα, στην περίπτωση της ηλεκτρονικής υποβολής) όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά.
Για περιοχές σε Κρήτη, Κέρκυρα και Θεσπρωτία για τις οποίες πρέπει να υποβληθεί δήλωση δικαιωμάτων, η δήλωση μπορεί να υποβληθεί και ψηφιακά ακόμα και αν δεν υπάρχουν όλα τα δικαιολογητικά στο στάδιο της δήλωσης.

3/ Τι έγγραφα απαιτούνται και πού βρίσκονται;

Καθώς όλα τα έντυπα και δικαιολογητικά είναι διαθέσιμα στα Γραφεία Κτηματογράφησης και στον διαδικτυακό χώρο της Ελληνικό Κτηματολόγιο (ktimatologio.gr), όσοι κάνουν δήλωση ιδιοκτησίας θα χρειαστούν: τα έντυπα δήλωσης Δ1/Δ2, τους τίτλους ιδιοκτησίας ή έγγραφα που να τεκμηριώνουν την ιδιοκτησία του ακινήτου (για παράδειγμα δικαστικές αποφάσεις, συμβόλαια, διοικητικές πράξεις και τα πιστοποιητικά μεταγραφής τους), συμπληρωμένη δήλωση του Ν.2308/1995, φωτοτυπία του Δελτίου Αστυνομικής Ταυτότητας (ή Διαβατηρίου) του δικαιούχου, καθώς και αποδεικτικό του ΑΦΜ, όπως εκκαθαριστικό σημείωμα Εφορίας, αποδεικτικό απόδοσης ΑΦΜ ή λογαριασμό ΔΕΚΟ.

4/ Κοστίζει κάτι η δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο;

Οι δηλούντες υποχρεούνται να καταβάλουν πάγιο τέλος κτηματογράφησης για κάθε εγγραπτέο δικαίωμα που δηλώνουν στο Κτηματολόγιο. Το τέλος αυτό έχει προσδιοριστεί σε 35 ευρώ για τους κύριους χώρους (δηλαδή μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, οικόπεδο με κτίσμα, αδόμητο οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.ά.) και σε 20 ευρώ για βοηθητικούς χώρους (χώρο στάθμευσης ή αποθήκη), οι οποίοι αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, καθώς ορίζεται στο συμβόλαιο για αυτούς τους χώρους ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου και δεν περιγράφονται σε αυτό ως παρακολουθήματα διηρημένων ιδιοκτησιών.

Ενώ στις παραπάνω ιδιοκτησίες το τέλος πληρώνεται ανά δικαίωμα, στα εκτός σχεδίου και εκτός ορίου οικισμών ακίνητα, στις αγροτικές περιοχές, τα φυσικά πρόσωπα τα οποία έχουν εγγραπτέα δικαιώματα σε περισσότερες από δύο ιδιοκτησίες (ανεξάρτητα του αριθμού τους) εντός του ίδιου προ-Καποδιστριακού ΟΤΑ, καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνο εγγραπτέα δικαιώματα.

5/ Τι συμβαίνει όταν οι δικαιούχοι είναι περισσότεροι από ένας;

Η δήλωση ιδιοκτησίας γίνεται με τον ίδιο τρόπο και από τους δύο (ή και περισσότερους). Ο κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται να δηλώσει την ιδιοκτησία στο ποσοστό που του αναλογεί και να καταβάλει ο καθένας το πάγιο τέλος κτηματογράφησης.

6/ Τι θα γίνει εάν κάποιος δεν δηλώσει το ακίνητό του μέχρι την 30ή Νοεμβρίου;

Ο βασικός κίνδυνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα ενδιαφερθούν να δηλώσουν τα ακίνητά τους κατά την κτηματογράφηση είναι να χρειαστεί στο μέλλον να εμπλακούν σε δικαστικές διαδικασίες διεκδίκησης της ιδιοκτησίας τους και αναγνώρισης των δικαιωμάτων τους επ αυτής.

Σε μια άλλη περίπτωση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν θα δηλώσουν τα ακίνητά τους θα «μπλοκαριστούν». Δεν θα μπορούν, δηλαδή, να κάνουν οποιαδήποτε πράξη, είτε να τα πουλήσουν είτε να τα μεταβιβάσουν με γονική παροχή, να εκδώσουν οικοδομική άδεια κ.λπ. Για να τα ξεμπλοκάρουν θα πρέπει να ακολουθήσουν χρονοβόρες και δαπανηρές διαδικασίες, οι οποίες είναι πιθανό να περιλαμβάνουν μακρές δικαστικές διαμάχες.

Στην… καλύτερη περίπτωση, οι «αμελείς» ιδιοκτήτες ενδέχεται να πληρώσουν πρόστιμα, ιδιαίτερα εάν κάνουν εκπρόθεσμη δήλωση ιδιοκτησίας. Το ύψος αυτών των προστίμων δεν έχει προσδιοριστεί ακόμα.

7/ Εξαιρούνται κάποιοι από την προθεσμία;

Εκτός από τις περιοχές για τις οποίες η προθεσμία δήλωσης δικαιωμάτων λήγει στις 30 Νοεμβρίου, υπάρχουν και οι περιπτώσεις διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών για τις οποίες η 30η Νοεμβρίου θα ήταν ομοίως η καταληκτική ημερομηνία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών με τον κίνδυνο οι λανθασμένες πρώτες εγγραφές να καταστούν οριστικές (και να παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ του φερόμενου ως δικαιούχου). Όπως είχε επισημάνει η Ολομέλεια των Δικηγορικών Συλλόγων, έγινε δεκτή από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης η αίτησή τους να μην αποτελέσει η 30ή Νοεμβρίου καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών.

Όπως είχε αναφέρει σε ανακοίνωσή του ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών, «μέσα από τις τοποθετήσεις και επιστημονικές εισηγήσεις όλων των συμμετεχόντων σχετικά με τη σημασία επαναπροσδιορισμού του τεκμηρίου, αναδείχθηκε παράλληλα η αναγκαιότητα, η προθεσμία της 30.11.2024 που έχει οριστεί ως καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών με την άσκηση ενδίκων βοηθημάτων ή με εξωδικαστικές ενέργειες, να μην αποτελέσει την καταληκτική προθεσμία. Το ως άνω αίτημα έγινε δεκτό από τον υφυπουργό και η 30.11.2024 δεν θα αποτελέσει την καταληκτική προθεσμία διόρθωσης των προαναφερόμενων κτηματολογικών εγγραφών».

Σύμφωνα με διάταξη της οποίας εκκρεμεί η ψήφιση, διαμορφώνεται ένα νέο χρονικό πλαίσιο διόρθωσης των πρώτων εγγραφών και εγγραφών σε περιοχές που είχε λήξει η δυνατότητα αμφισβήτησης ανακριβούς εγγραφής καθότι η προθεσμία διόρθωσης θα λήγει μετά την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της χώρας.

Στη διάταξη στην παρ. 2 του άρθρου 102 του ν. 4623/2019 (Α’ 134), περί ρυθμίσεων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επέρχονται τροποποιήσεις, όπως μεταξύ άλλων:
«2. Για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την έναρξη ισχύος του
ν. 3481/2006 (Α’ 162), η αποκλειστική προθεσμία της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν.
2664/1998, εάν δεν είχε λήξει η ίδια ή οι παρατάσεις της μέχρι τις 30.11.2018, λήγει μετά την πάροδο ενός (1) έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της χώρας. Η ανωτέρω καταληκτική ημερομηνία ισχύει και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1η.1.2013 έως και την 31η.12.2016.
Κατ’ εξαίρεση, για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την έναρξη
ισχύος του ν. 3481/2006 (Α’ 162), κατά την έναρξη ισχύος του ν. 4623/2019 (Α’ 134) εξακολουθούσαν να τελούν υπό κτηματογράφηση και δεν είχαν εκδοθεί η διαπιστωτική πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης και η απόφαση έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου, η αποκλειστική προθεσμία της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους εντός του οποίου συμπληρώνονται οκτώ (8) έτη από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Κτηματολογίου.».

Για τις διορθώσεις αυτές οι ιδιοκτήτες θα πρέπει είτε να έχουν τα απαραίτητα έγγραφα πιστοποίησης και να τα δηλώσουν μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος ή αιτήσεων του αρ. 6 παρ. 4 του Ν. 2664/1998 είτε να προβούν εντός του χρονικού πλαισίου που θα οριστεί σε διεκδίκηση της ιδιοκτησίας τους μέσω της δικαστικής οδού.

8/ Ποιες περιοχές έχουν περιθώριο διόρθωσης των αρχικών εγγραφών;

Αρχικές Εγγραφές είναι εκείνες που εμφανίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο μιας περιοχής, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και πριν την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή. Στις εγγραφές αυτές στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή δικαιώματος.
Σε περίπτωση ανακριβούς Αρχικής Εγγραφής είναι δυνατή η διόρθωσή της εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών του άρθρου 5 του Ν. 5076/2023 (ΦΕΚ 207/Β΄/13.12.2023)
Δείτε ΕΔΩ (https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/16) τις προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ, για όλη την χώρα.

Σε ό,τι αφορά τις περιοχές για τις οποίες έχει περαιωθεί η Κτηματογράφηση και επιτρέπεται η διόρθωση των αρχικών εγγραφών, υπάρχουν κάποιες οι οποίες έχουν περιθώριο για διόρθωση των αρχικών εγγραφών ακόμη και μέχρι το 2032. 
Πρόκειται για περιοχές στις οποίες η Κτηματογράφηση περαιώθηκε το τρέχον έτος, στην Αττική, στον Πειραιά, στη Δυτική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, στη Στερεά Ελλάδα, στα νησιά του Ιονίου, στη Δυτική Ελλάδα, στην Ηπειρο, στη Θεσσαλονίκη, στη Θεσσαλία, στην Κεντρική Μακεδονία, στην Πελοπόννησο, στις Κυκλάδες, στο Βόρειο Αιγαίο και στην Κρήτη.

9/ Τι ισχύει για τα ακίνητα που δεν έχουν συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς;

Για τις περιπτώσεις των ακινήτων για τα οποία δεν έχουν συνταχθεί συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς θα πρέπει να εντοπιστεί γεωγραφικά το κάθε ακίνητο. Αυτό μπορεί να γίνει με χρήση της οδού ή αριθμό κληροτεμαχίου αν πρόκειται για διανομή ή υποβολή Τοπογραφικού Διαγράμματος ή με εντοπισμό μέσω κινητού από το site του Κτηματολογίου.

10/ Τι ισχύει για τα ακίνητα που αφορούν χρησικτησία;

Για τα ακίνητα που αφορούν χρησικτησία είναι απαραίτητη η ύπαρξη σχετικής δικαστικής απόφασης ή συμβολαιογραφικών εγγράφων. Απαιτείται επίσης να υπάρχει επιπλέον συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο και συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου. Επιπλέον, απαραίτητα είναι μισθωτήρια με χρονολογίες, τα Ε9 της φορολογικής δήλωσης, έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, αποδείξεις ΔΕΗ κ.ά. και καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.

Απαραίτητες είναι και οι αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο, τοπογραφικά διαγράμματα που αναφέρουν ως δικαιούχο τον δηλούντα, οικοδομικές άδειες, ιδιωτικό συμφωνητικό που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου και βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μίας εικοσαετίας.

11/ Τι γίνεται εάν κάποιο ακίνητο έχει δηλωθεί από κάποιον άλλον;

Εάν κάποιο ακίνητο έχει δηλωθεί από διαφορετικό πρόσωπο, η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων μπορεί να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στη συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.

12/ Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν οποτεδήποτε;

Οποιαδήποτε στιγμή μπορούν να διορθωθούν ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης, ΑΦΜ, αριθμός ταυτότητας κ.λπ.).
Σημειώνεται πως σύμφωνα με οδηγία της Γενικής Διευθύντριας του Κτηματολογίου προς όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματα προβλέπεται αυτεπάγγελτη διόρθωση από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου
σφαλμάτων που αφορούν σε στοιχεία εγγεγραμμένου δικαιούχου, προς αποφυγή άσκοπου διοικητικού κόστους και εκσυγχρονισμού των διαδικασιών συναλλαγών, με αποτέλεσμα σε όσες περιπτώσεις κατά την εκτέλεση αιτούμενης συναλλαγής (ηλεκτρονικής ή διά ζώσης, όταν επιτρέπεται), διαπιστώνεται αναντιστοιχία μεταξύ των
στοιχείων του προσώπου (όνομα, επώνυμο, αριθμός ταυτότητας κλπ) που αναγράφονται στην προς καταχώριση εγγραπτέα πράξη και σε εκείνα που περιέχονται στη βάση δεδομένων του Συστήματος Πληροφορικής του Εθνικού Κτηματολογίου (ΣΠΕΚ), η ταυτοποίηση και η περαιτέρω επικαιροποίηση και αντικατάσταση των στοιχείων συντελείται αυτεπάγγελτα, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη υποβολή αίτησης διόρθωσης σφάλματος από το συναλλασσόμενο.
Η υπηρεσία του Κτηματολογικού Γραφείου ή του Υποκαταστήματος, λαμβάνοντας υπόψη την υφιστάμενη κατάσταση των στοιχείων του προσώπου όπως αντλούνται μέσω της βάσης δεδομένων της ΓΓΠΣ που τελεί σε διασύνδεση με την εφαρμογή ταμείου της υπηρεσίας, δημιουργεί νέα εκδοχή του προσώπου, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία

Σημαντικό είναι επίσης ότι και η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.

13/ Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;

Εξωδικαστικά μπορούν να γίνουν διορθώσεις που αφορούν: πρόδηλα σφάλματα, όπως λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδόν του κτίσματος κ.ά. καθώς και όλες οι περιπτώσεις εκείνες που μετά την ψήφιση του Ν. 5076/2023 διορθώνονται εξωδικαστικά με την ίδια ως άνω διαδικασία της διόρθωσης προδήλου σφάλματος (όπως πχ ιδιοκτησίες αγνώστου ιδιοκτήτη υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις).
Γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου όπως τα όρια, οι συντεταγμένες, το εμβαδόν και τα όρια.
Την αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης που καταχωρήθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών. Τον χαρακτηρισμό ακινήτου ως δασικού μετά την κύρωση του δασικού χάρτη, εφόσον έχει υπάρξει απόφαση αποχαρακτηρισμού του.

Πρώτο Θέμα